Ook laag tarief overdrachtsbelasting bij latere bewoning gekocht huis
2025-03-11 De casus
Een vrouw (de dochter) woont nog bij haar ouders in. Zij wil graag een eigen woning, en grijpt haar kans als ze hoort dat de overburen gaan verhuizen.
Op 15 oktober 2021 koopt ze (samen met haar vader) de woning, die een maand later geleverd wordt. Maar er is één belangrijke voorwaarde: de verkopers gaan pas verhuizen als hun nieuwbouwwoning is opgeleverd. Tot die tijd willen ze in het huis blijven wonen. De verwachte opleverdatum van die nieuwbouwwoning is zo’n 2 jaar later, op 1 november 2023. Kopers en verkopers leggen de koop vast, met het woonrecht van de verkopers tot uiterlijk 1 november 2023.
De dochter en haar vader kopen de woning, waarbij vaststaat dat de vader er niet gaat wonen. Hij moet dus sowieso het normale tarief overdrachtsbelasting (destijds nog 8%) betalen voor zijn deel. De dochter stelt echter dat zij haar deel van de woning koopt om dat als hoofdverblijf te gaan gebruiken. En dat zij daarom recht heeft op het verlaagde tarief van 2%. Zij heeft de verplichte verklaring hiertoe ook ondertekend.
De Belastinginspecteur legt haar echter een aanslag op tegen 8%, omdat zij de woning niet direct ‘anders dan tijdelijk als hoofdverblijf’ gaan gebruiken. Daarop stapt zij naar de rechter.
Oordeel Rechtbank
De dochter motiveert haar klacht, door te stellen dat in de wet (art. 14, lid 2 van de Wet op Belastingen van Rechtsverkeer) staat dat het 2%-tarief van toepassing is als zij de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken na de verkrijging. En dat is zij ook van plan, alleen duurt het twee jaar voordat het zover is.
De Rechtbank in Den Haag geeft de dochter in oktober 2023 ongelijk. Hoewel in artikel 14 Wbr inderdaad géén maximale termijn wordt genoemd, blijkt volgens de rechter uit de wetsgeschiedenis dat het lage tarief voor deze situaties niet bedoeld is.
In de Memorie van Toelichting wordt namelijk gesteld dat voor het begrip “anders dan tijdelijk als hoofdverblijf” wordt aangesloten bij datzelfde begrip uit art. 3.111, lid 1 van de Wet op de Inkomstenbelasting. En op grond van die wet geldt de woning niet als ‘eigen woning’, omdat ze er niet woont en zelfs niet ter beschikking staat.
Oordeel Hof
De dochter gaat in beroep tegen de rechtbankuitspraak. In de uitspraak trekt het Hof over de wetgeving een aantal opvallende conclusies.
Bij invoering van de Wet differentiatie overdrachtsbelasting, was nog gesteld dat de Inspecteur vrijwel altijd na een jaar kan beoordelen of echt sprake is geweest van “anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruiken”. Daarover zijn destijds nog vragen gesteld. Eén van die vragen was (vrij vertaald): “Wat nou als iemand een woning koopt, maar die eerst grondig moet verbouwen, waardoor de koper er over langer dan 12 maanden pas gaat wonen?”.
Het antwoord was (ook vrij vertaald): “Als die verbouwing langer duurt dan 12 maanden, kan het toch om een woning gaan waarvoor het tarief van 2% geldt, als aangetoond kan worden dat die verbouwing nog loopt. Direct na die verbouwing moet de koper er dan wel echt direct gaan wonen.” Het Hof stelt dat in de Wet geen termijn staat. En dat bovenstaande vraag en antwoord bevestigt dat een termijn van meer dan één jaar tussen koop en gebruik in bepaalde gevallen toegestaan is. Het Hof vindt dat dat in deze zaak ook geldt voor de dochter.
Verder uit het Hof onversneden kritiek op de wetgever:
- Als ze voor het lage tarief in de overdrachtsbelasting echt een maximale termijn tussen de aankoop en de ingebruikname hadden willen hanteren, dan hadden ze dat maar in de wet moeten opnemen;
- En als ze echt hadden willen aansluiten bij de eisen die gelden voor ‘de eigen woning’ conform de Wet Inkomstenbelasting (art 3.111), dan hadden ze dat ook gewoon in die wet kunnen opnemen. Het komt voor rekening van de wetgever dat die dat na heeft gelaten.
En een laatste ‘sneer’ naar de wetgever is exemplarisch: De Staatssecretaris heeft in het jaar dat de Wet Differentiatie Overdrachtsbelasting is ingegaan, allerlei beleidsbesluiten genomen. Daarin staan wel degelijk maximale termijnen (denk aan de sleutelovereenkomst) waarbinnen de woning bewoond moet gaan worden. Daarover stelt het Hof ondubbelzinnig (onderstreping SEH):
“Dat de staatssecretaris van Financiën in een aantal beleidsbesluiten wel voorwaarden stelt aan de termijn waarbinnen de belastingplichtige in zijn woning moet gaan wonen, is niet van belang. Voor zover deze besluiten de wettelijke reikwijdte van het verlaagde tarief beperken, zijn zij genomen buiten de bevoegdheid die aan de staatssecretaris toekomt. In de Wbr is geen bepaling opgenomen die een grondslag biedt voor het stellen van nadere regels aan het verlaagde tarief…”
In wetgeving staat vaak (ergens) een artikel of lid waarin bepaald is dat de beleidsmaker (soms een toezichthouder, zoals de AFM of DNB) nadere regels mag stellen aan die wet. Er staat dan in de wet een zin als “Bij ministeriële regeling worden nadere regels gesteld met betrekking tot deze wet”. Die zin ontbreekt echter in de Wbr. Dat betekent dat de staatssecretaris helemaal geen aanvullend beleid op die wet via een beleidsbesluit mag voorschrijven. Dus eigenlijk zijn alle beleidsbesluiten van de staatssecretaris rondom de Wbr onwettig. Alleen bij de verplichte verklaring rondom eigen gebruik ex art. 15a, zesde lid Wbr staat wel een dergelijke bepaling.
Reactie staatssecretaris op Hofuitspraak
De staatssecretaris van Financiën had cassatie bij de Hoge Raad aangetekend tegen de Hofuitspraak. Daarom duurde het enige tijd voordat die Hofuitspraak gepubliceerd werd. Maar op 27 februari 2025 komt de staatssecretaris terug op zijn beroep in cassatie. Hij trekt het in, omdat hij alsnog van mening is dat de Hofuitspraak in deze specifieke zaak een juiste wetsuitleg is.
In een brief motiveert hij het intrekken van zijn beroep in cassatie. Hij geeft aan dat er in dit geval geen sprake is van oneigenlijk gebruik van het 2%-tarief en somt daarbij de ook door het Hof genoemde argumenten op. Hij heeft daarop nog wel een interessante aanvulling: het feit dat de koper en verkoper in dit geval geen verkapte huurovereenkomst hadden, speelt volgens hem ook een rol. Ook had het recht op bewoning door de verkopers geen invloed op de overeengekomen prijs van de woning. De uitspraak is dus definitief.
Gevolgen voor jouw praktijk
Helaas heeft onze beroepsgroep al vele jaren last van gebrekkige, onvolledige en slecht vormgegeven wetgeving. Denk maar aan de gehaaste invoering van de eigenwoningregeling in 2013: toen moesten binnen één jaar 9 aanvullende beleidsbesluiten, wetswijzigingen en Maatregelen van Bestuur genomen worden om de wet een beetje kloppend te krijgen. Dat proces is in 2025 nog niet af. Datzelfde gebeurt met de invoering van de Wet Differentiatie Overdrachtsbelasting in 2021. Die was eigenlijk nog niet ‘af’ toen die inging, met allerlei juridische en fiscale onzekerheden tot gevolg. De wet blijkt nu nog steeds niet goed uitgewerkt, omdat alle daarna gepubliceerde beleidsbesluiten op los zand gebaseerd blijken. Gelukkig fileert het Hof deze werkwijze met een uitspraak in het voordeel van de belastingplichtige. Het leermoment van deze uitspraak, is dat de aanhouder nog altijd kan winnen. In elk geval weet jij met deze uitspraak in de hand, dat de koper van een woning onder het verlaagde tarief valt, ook als hij door omstandigheden pas veel later die woning als hoofdverblijf gaat gebruiken.
