AFM Consumentenmonitor - onderschatting funderingsrisico

Op 26 februari 2025 waarschuwde de AFM voor grove onderschatting van het funderingsrisico door huiseigenaren. Het is niet de eerste waarschuwing van de AFM. De AFM gaf in 2023 al aan dat klimaatrisico’s (waar zij funderingsrisico’s onder scharen) onvoldoende zijn ingeprijsd in woningprijzen.

Dat heeft vooral als oorzaak dat de gemiddelde consument dit risico onvoldoende kent en onderkent. Dit terwijl uit een rapport van februari 2024 blijkt dat er de komende 10 jaar zo’n 425.000 gebouwen te maken krijgen met ernstige tot zeer ernstige funderingsproblemen, met een verwachte schade van € 54 miljard.

Zorg AFM over uitkomsten Consumentenmonitor
Uit de meest recente Consumentenmonitor Hypotheekbezitters (Q4 2024) blijkt dat huiseigenaren zelf de risico’s niet zo hoog inschatten. 80% van de huiseigenaren zegt geen problemen te verwachten met de fundering (of dat zelfs zeker te weten). Slechts 9% denkt dat er wel een risico is of weet dat zeker. Ook geeft 69% van de respondenten aan dat ze het risico op verzakking te klein achten om zich daar zorgen over te maken. Slechts 6% geeft aan zich wel zorgen te maken.

Wat bovendien zorgwekkend is, is dat slechts 47% zich bewust is van het feit dat de kosten door de huiseigenaar zelf gedragen moeten worden. Ruim een kwart denkt dat de verzekeraar de schade zal betalen, terwijl funderingsschade door verzakking meestal niet gedekt is. Ook bijna een kwart denkt dat de gemeente, provincie of het Rijk de kosten wel op zich zal nemen.

Overigens zegt ook maar de helft van de huiseigenaren überhaupt te weten wat voor fundering ze hebben. In 49% van de gevallen weet de huiseigenaar helemaal niet hoe hun woning gefundeerd is.

De AFM concludeert dan ook dat het erg belangrijk is dat huiseigenaren zich bewust worden van mogelijke funderingsrisico’s. De financiële impact is bijzonder groot: kosten voor funderingsherstel lopen al snel op tot € 100.000. En dat is exclusief het herstellen van schade aan de woning zelf, als die verzakt is. Zelfs als iemand dit geld op de plank zou hebben liggen, is niet gezegd dat er op korte termijn een aannemer te vinden is die het herstel op zich kan nemen.

Overheid ziet het funderingsprobleem ook
Het kabinet gaat woningeigenaren ondersteunen om problemen met de fundering van hun huis te herstellen of voorkomen. Daarvoor is echter de komende vier jaar slechts € 56 miljoen beschikbaar, zo’n 0,1% van de verwachte funderingsschade. Maar er worden meer stappen gezet: Minister Keijzer wil het Fonds Duurzaam Funderingsherstel (FDF) verder uitrollen. Met dit fonds kunnen huiseigenaren een lening aangaan voor funderingsherstel, als ze niet bij een reguliere geldverstrekker terecht kunnen. Er zijn nu nog maar een paar gemeenten waar dit kan, maar het FDF zou op 1 juli 2025 landelijk beschikbaar moeten zijn.

Consumentenmonitor bevat meer interessante informatie
Hoewel het gebrek aan urgentie omtrent funderingsproblematiek de hoofdboodschap is die AFM uit de Consumentenmonitor haalt, zijn er meer interessante data uit dit rapport te halen. Zo is bijvoorbeeld aan huiseigenaren gevraagd in hoeverre zij zich zorgen maken over overstromingen. Slechts 12% schat die kans op groot (eens in de 30 jaar) of middelgroot (eens in de 30 tot 300 jaar). Ook bij dat risico valt op dat ongeveer de helft verwacht dat de verzekeraar de schade zal vergoeden (wat meestal niet het geval is).

Ook is te zien dat het tempo van de verduurzaming enigszins stokt: mensen vinden het op dit moment vaak te duur. Ook NHG constateerde al dat de verduurzaming is teruggelopen, in elk geval voor zover die met hypotheken gefinancierd worden.

Een ander interessant onderwerp is de relatie tussen de klant en de hypotheekadviseur. Bijna 90% heeft advies ingewonnen voor de hypotheek, maar de tevredenheid over de adviseur lijkt iets af te nemen. Waar vorig jaar nog 73% (zeer) tevreden was, is dat nu gedaald tot 68%.

Andere onderwerpen die terugkomen in de monitor, zijn:

Uit welke leningdelen en hypotheekvormen bestaan Nederlandse hypotheken.
Wat is de gemiddelde LTV.
Hoeveel mensen zijn geïnteresseerd in een opeethypotheek.
Wat is de gemiddelde hypotheekrente, en in hoeverre is stijging van de rente een probleem.
Hoeveel lost men gemiddeld vrijwillig extra af, en waarom.
Hoeveel aflossingsvrije hypotheken zijn er nog, en in hoeverre verwachten eigenaren daarvan problemen.
Hoeveel mensen hebben een overlijdensrisico-, werkloosheids- en arbeidsongeschiktheidsverzekering.

Het document is toegankelijk opgebouwd en goed leesbaar, dus wij raden je aan om het eens door te nemen.

Voor jouw adviespraktijk
Je moet al erg veel risico’s met de klant bespreken. Dat zijn vooral de persoonlijke financiële risico’s bij een life-event. Je zit wellicht niet te wachten op nog meer negatieve scenario’s, zoals dat van het funderingsrisico. Toch is het voor jouw praktijk mogelijk van groot belang. Ben je bijvoorbeeld financieel adviseur in werkgebied Gouda (met veel verzakking), dan is jouw praktijk heel anders dan bijvoorbeeld in Eindhoven. Probeer alvast een inschatting te maken van de voor jouw werkgebied grootste klimaatrisico’s, bijvoorbeeld via de Klimaateffectatlas. Dan weet je in elk geval ook of je een bepaald risico juist niet hoeft te benoemen. En als dat risico wel bestaat: wees hierover dan transparant naar je klant. En laat hem zelf onderzoeken (bijvoorbeeld via een taxateur) hoe groot het risico werkelijk is. Daar kun jij de klant uiteindelijk juist mee helpen, wat ook de tevredenheid weer doet toenemen.